2019年,青岛房价的”博弈”之年!”血拼”之年!

  来源:987房户网发布日期::2019-01-25浏览次数:14774

摘要:青岛作为重点二线城市,由于极大的发展潜能受到各界极大重视。代表青岛楼市行情的青岛房价自然备受关注。青岛房价经过2018年过山

青岛作为重点二线城市,由于极大的发展潜能受到各界极大重视。代表青岛楼市行情的青岛房价自然备受关注。青岛房价经过2018年过山车式的先涨后跌之后一路保持下滑临近春节,直至上周出现2周连涨的数据,青岛楼市“小阳春”快来了吗?987房户网认为春节前的暖场并非代表楼市转向,春节后开局的青岛楼市将迎来“博弈”、“血拼”一点都不为过!而最终的结果都将表现在青岛房价的变化上!
2019年,青岛房价的”博弈”之年!”血拼”之年!

最近两周青岛房价出现“小阳春”

近日,国家统计局发布了201812月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,201812月青岛新房、二手房价格涨跌互现,新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%,二手住宅销售价格则环比下跌0.5%

上周青岛二手房共计成交818,环比上涨3.28%;成交面积80235.19平方米,环比上涨7.31%,继前一周环比上涨后再次保持上涨行情。2019年的第23两周青岛新房、二手房交易量有回暖现象都是由于房价下调所致:房企节前保持暖场促销,二手房主急售降价换来些许成交量。但楼市整体转凉趋势未有根本转变!

2019年1月2、3周青岛房价出现回暖迹象

2018年,楼市调控“最猛烈”的一年

用最猛烈这个词来形容2018年楼市调控政策还是稍显逊色,不过倒是非常形象的描绘了场景:据有关统计,2018年全年出台了438项楼市调控政策,青岛更是从2018418日出台了史上最严的楼市调控政策。并且,自731政治局会议确定“坚决遏制房价上涨”的方针后,效果非常明显,对房价上涨预期起到很好的引导作用。

房价过快上涨给经济带来了虹吸效应,挤压实体经济明显,同时加大了居民的负债负担,因此,先压制住房价后为建立房地产长效机制赢得宝贵时间。也的确到了要打破过去几轮房价上涨怪圈,一扶就涨、一压就死,购房者更是买涨不买跌,摘掉政策市的帽子,让房地产回归市场,建立房地产长效发展机制,让房地产健康平稳的运行。

2018年楼市调控猛烈,青岛房价一路下滑

2019年,楼市“稳”字当先,政策“博弈”之年

保持楼市平稳已是共识!不允许房价大涨,同样也不会让房价暴跌,在房价总体稳定的状态下可以适当波动。在此前银行人士曾表态,在银行压力测试中,房价下跌了30%是没问题的。30%不是个小数字,比如房价1万元/平,翻倍到2万元/平,房价上涨了100%,此时下跌30%,就是6000/平。当然,这部分增量借款人只占整个房贷的少部分,所以银行是有这个承受能力的。

据房产中介人士透露,有个别二手房业主在急于出手的情况下,青岛二手房房价已经有低于30%降价成交的。但这只是少部分业主,还是主要集中在城郊区范围。因为这的房子不能像市区内的房子还可以租出去。

因此,2019年开局楼市调控政策上出现了变化。就是对原先抑制房价“一刀切”的政策进行微调:一城一策,因势利导。但整体楼市调调是没有改变的,否则就又回到了老路。这次给楼市动手术的决心是没有变的。目前的格局是:中央把控全局,地方因城施策,可以对楼市进行微调,同时强调地方政府的主体责任!

2019年,青岛房价”博弈”之年

但房地产对于经济的支撑作用太重要了!经济的支柱产业地位始终没有变!2019年经济形势严峻,面对的国内外环境复杂,因此,楼市调控政策具体能放松到何种程度,也是需要时间去验证的,体现了楼市调控政策PK经济的最终结果!

青岛自2018年上合峰会以来,表现了快速发展的势头,无论是从规划及实际项目引进等行动上都体现了大青岛格局,2019年更有取得国家中心城市的希望和决心。具备支撑房价的经济基础,也具备不断发展的势能!因此,青岛楼市被众多房企及投资者看好。但青岛房价目前下行比较明显,之前在抢人方面已经加大了扶持政策,但对于直接的楼市调控政策春节之前已经不会有什么大动作了,节后如果楼市继续深入调整,不排除青岛会对目前的限价、限购等政策进行调整。但最关键的还是要看房贷政策的调整力度,最近出现的银行对于首套、二套房贷利率小幅回调起不到实质性改善!

2019年,青岛房价的”博弈”之年!房地产支柱产业地位没变

2019年,青岛房企“血拼”之年

青岛的发展潜能,吸引了众多房企,或原有规模不断扩大,或新杀入局,通过土地公开竞拍、存量土地购买、企业并购等方式进入青岛楼市。2018年青岛土地市场热度不减,虽然溢价率缩小,但整体获得735亿元土地收入的不错成绩。2019年出让土地基本是以底价成交,但还无一流拍地块,说明房企的拿地热情不减,虽然房企融资难,但不管是否是出于无奈,多拿地是众多房企能“活下去”的必经之路!

封堵房企融资渠道,堵截违规热钱流入房地产市场的方针没有改变。任何一项有利于实体经济的操作都被房企描绘成楼市松绑,实则最后是空欢喜一场。近期传闻房地产税要于2019年上会,并且2019年要建立房地产长效机制,种种迹象表明,长效机制建立之日,才是楼市大松绑之时!

2019年,青岛房价的”血拼”之年!

从青岛供地情况来看,截止到现在,供地主要区域分布在黄岛区、城阳区、即墨区和胶州市。青岛市内四区有少量项目分别在崂山区、新市北和李沧区,仍然以二手房为主。现以传统大户黄岛区和城阳区为例简要介绍:

据不完全统计,2018年通过网上拍卖出让的黄岛、城阳住宅地块达81宗,加之之前成交、二级市场交易项目,2019年黄岛、城阳新盘或将迎来大爆发。

黄岛区方面,目前褔瀛装饰城项目、金色乐府、公元·景樾公馆、明珠庄园·养生谷等规划已发布,数千套房源已板上钉钉;保利源诚领秀山、领袖海两个项目已开始入市蓄客;海信·灵山湾占据前海一线优势地段,打造海信总部基地。融创藏马山新地块亦不少,西发牵手华润拿下的黄岛区两河路以东、山冯南路以南也备受期待。从区域发展走向变化来看,近两年西海岸沿滨海大道向原胶南军民融合区不断推进,2019年部分待入市地块也多数沿此线分布。

2019年,青岛房价”血拼”之年!新房供应量大

城阳区方面,和达集团一举拿下夏庄夏塔路周边13宗地块,规划配套也相对完善,比较值得期待;天一仁和女姑山项目规划已发布,规划1308户;青特置业流亭街道双流高架西、胶州湾高速南地块、高新区天一仁和悦湖锦府项目、城阳靖城路以东的昆仑府项目;高新区火炬路以北、规划中32号线以西等地块兼具位置、品牌优势,有望塑造区域标杆热盘项目。

相比春节之前各房企的温和暖场活动,真正拉开战场“厮杀”将在节后很快展开,在目前的市场情势下,刚需的数量是有限的,吃一个就会少一个!

2019年,青岛房价将是房企与购房者博弈的集中表现

结束语

2019年是房企债机制到期之年,据统计达到2260多亿元债券将于2019年偿还,回笼资金将是房企的主要任务!但房价上涨就好比是身上长的肉,现在非得逼自己手里拿着刀子来割自己身上的肉,多少心理会非常疼,但大家都清楚,谁对自己下的刀子狠,搭售的肉多谁就能先出货!

青岛房价的“血拼”或许就此拉开大幕,但作为现已买房市场主导地位的购房者是否能买账,那就让时间来证明一切吧!(全文完)

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青岛房价2019年还能降吗?青岛土地供需两旺!

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