个人出租房屋租金个税抵扣风波何以引发高层表态,如何破局?

  来源:987房户网发布日期::2019-01-09浏览次数:8216

摘要:从2019年1月1日开始实施个人所得税房租专项附加抵扣申报以来1周有余,却勾起个人出租房屋的房东、各色企业二房东、租客之间的博

201911日开始实施个人所得税房租专项附加抵扣申报以来1周有余,却勾起个人出租房屋的房东、各色企业“二房东”、租客之间的博弈,引发舆论哗然,是继权健事件以来的最大媒体热点,以至于税务局不得不站出来表态!这确实是令人意外引发而又值得深思的问题。987房户网带你抽丝剥茧,探寻其中的“奥妙”:
个人出租房屋租金个税抵扣何以引发高层表态澄清?

01 个人房屋出租的房东及各色“二房东”

个税房租专项抵扣动了谁的奶酪?

2019年元旦假期过后上班的第一天,首先是自如客爆料在个税房租抵扣申报时选择出租方是个人还是企业时,自如管家及客服均让选择个人!理由是自如只是受房东委托出租房屋,本身只是代理行为,所以要填写房东的个人信息。但令人不解的是自如客们明明是和自如签订的租赁合同!

随后官方答复应该是租赁合同中出租方是谁就应当填写谁的信息!自此,自如宣称自如客填报时可选择企业,并公示了各地企业信息。如此一来,自如的税赋必然增加,引发房租上涨的担忧,为此有媒体专门致电自如求证,得到的答复是自如客在租赁合同期内租金不会上涨。这种不咸不淡的答复令人着实浮想联翩!

个人出租房屋租金个税抵扣引起房东缴税恐慌

像自如这种长租公寓运营企业中这种包租个人房租的房源占有相当大的比例,其实就是“二房东”的身份,这和个人房屋出租的房东在本质上是一样的!因此,随后引发房东普遍要求租客不要填报个税房租专项抵扣申请,否则的话税费自理,或者干脆收回房屋,不租给你了!

面对突如其来的质疑,税务局也面临两难境地。但税务局人士表态,目前地方不大可能会通过房租专项附加抵扣信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有加强征管方面的通知。

但这样的表态还无法消除个人房屋出租的房东及各色“二房东”的疑虑!

个人出租房屋租金个税抵扣,租客担忧房租上涨

02个人房屋出租租金如何缴税?

租客个税房租专项抵扣能省多少钱?

我国税法明确规定,出租房屋需要依法纳税,纳税人应当遵守!这也是税务局表态但仍无法打消个人房屋出租的房东及各色“二房东”疑虑的原因所在!

房屋出租需要办理房屋租赁许可证,但除非开办公司及子女入学等原因需要办理的,个人出租的房屋基本没人办理的!同时个人出租的房屋租金也很少去税务局代开发票的,除非单位租房需要,因此多出的税费一般也是单位承担的!换句话说,个人出租房屋的房东是不交税的!

1)、那么按照税法规定,个人出租房屋的房东租金收入应该如何交税呢?

目前,可以采用优惠的综合征收率方式缴纳,个人出租住房按5%综合征收率计征税款;个人出租非住房,月租金在31500元(含)以下的适用7%的综合征收率,月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

个人出租房屋租金如何纳税

而正常交税应采用分税种方式,个人出租住房需分别计算缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和房产税。增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;个人所得税,依照现行税法计算应纳税额;按房产租金收入的4%缴纳房产税。

个人出租非住房如采用分税种计税方式,需分别缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和印花税。增值税按照5%的征收率计算应纳税额;个人所得税,依照现行税法计算应纳税额。按房产租金收入的12%缴纳房产税;城镇土地使用税则按照实际占用土地面积乘以每平方米年税额计算应纳税额;印花税按租金收入的0.1%征收。

目前,各地税务机关对于个人出租房屋的房东代开房租发票时有一定的免费额度优惠,可以至当地税务机关详细咨询!

个人出租房屋租金能否转嫁到房租里

2)、自如等企业“二房东”应如何缴税?

除了可以按12%的综合税率缴纳外,其他的基本与个人出租缴纳的差不多,但多了企业所得税!这也是自如等“二房东”一开始不愿意让租客选择企业的原因,同时也是租客们担心房价上涨的诱因!

3)、个税房租专项附加抵扣能为租客省多少钱?

目前的规定是,直辖市、省会城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月 1500 元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过 100 万人的城市每月 1100 元,市辖区户籍人口不超过 100 万人(含)的城市每月 800 元。

按最高的额度计算没有也就节省100元左右,要远低于房东纳税额度。

个人出租房屋租金个税抵扣租客能省多少钱

03该如何破局?

目前处于尴尬局面

国家税法规定出租房屋需要依法纳税!但个人房屋出租是不交税的。而之前租赁市场上的房源基本上都是个人的。因此,这两年国家发力租赁市场短板,从而吸引大批热钱入场收割,致使房租暴涨!目前在一二线城市,大量企业“二房东”收储了大量原本个人出租的房屋,经过简单装修配置后大幅上涨房租再行对外出租,由于快速扩张,带来的问题2018年集中爆发,甲醛致人死亡、企业资金链断裂跑路、租金贷等一系列问题大白于天下!

个人出租房屋租金个税抵扣引发房租上涨风波之原因

市场房租既然涨上来了,就很难再回去啦!这是不争的事实。然而此次个税房租专项抵扣又引发房租再涨诱因,个人出租房屋的房东扬言涨价,“二房东”们蓄势待发,租客们胆战心惊,税务局人士出面表态,这些能阻止房租不涨吗?如果租客不进行个税房租抵扣申报就能换来房租不涨吗?987房户网看来未必!理由如下:

1)、租客处于绝对劣势地位,特别是在一二线城市,是要看个人房屋出租的房东和“二房东”的脸色的!这是房租能上涨的根本原因。

2)、企业“二房东”会率先涨价,再像之前偷税漏税风险增大,所以明面上税费增加,虽然这是其本应该纳税义务,但以此痛点涨价也是大概率事件,租客们也要有足够的心理准备。

3)、个人出租房屋的房东因人而异,也是最好说话的,即使不申报,但总体会根据市场房租水涨船高,但相比企业“二房东”要来得实惠一些!

个人出租房屋租金不再上涨之破局之道

所以,目前尴尬局面的形成,大量的企业“二房东”及资本是“功不可没”的!也是完全没有必要存在的寄生虫!由于钻了法律的空挡而快速形成企业化、规模化!是动手术来破局的时候了:“二房东”转租的收入占比很大,有的甚至高于个人出租房屋的房东的收入,那么在保持个人房东收入不变的情况下加上应该缴纳的税费,最后的房租水平还要比现在的租金水平要低得多!从而形成多赢的局面:

租客不再担心房租随时会大幅度、大面积上涨;国家税收有了根本保障;而个人房屋出租的房东租金收入反而会迎来增加,何乐而不为呢?难道还要这样尴尬、纠结下去,等到再进行税制改革?毕竟国人自觉纳税的习惯需要时间去养成的!
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个人房屋出租的信息去哪里找?是否个人出租如何辨别!

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