青岛房价2019年还能降吗?青岛土地供需两旺!

  来源:987房户网发布日期::2019-01-02浏览次数:10217

摘要:2018年,青岛房价就像过山车,给购房者留下深刻印象!元旦假期刚过2019年上班的第一天,对于房地产市场中的面粉土地市场而言,特

2018年,青岛房价就像过山车,给购房者留下深刻印象!元旦假期刚过2019年上班的第一天,对于房地产市场中的“面粉”土地市场而言,特别201812月份集中式的供应,青岛土地市场供应2018年也稳超年底土地供应计划,形成供销两旺的局面!
青岛房价2019年还能降吗?青岛土地供需两旺!

2018年青岛卖地突破600亿

2018年青岛土地市场是非常有“回味”的。青岛楼市基本以9月份为明显分水岭,之前楼市比较火爆,之后进入萧瑟期直至现在。但青岛土地供应市场却总体呈现供需两旺局面,虽然截止目前出现过少数地块流拍现象,但最终流拍地块加价再次拍卖后也基本上成功出让。

据锐理数据统计,今年上半年,青岛总共卖地113宗,合约6926.3亩,成交金额高达271.38亿。下半年截止到1226日,粗略估计,现在卖地金额已近340亿。加上最后几天的土地集中放量,将稳稳突破600亿!并且这个数字比2017年多卖了200亿。在供地面积上也稳超3年滚动供地计划:

2017年计划供应800公顷,即12000亩。实际上,去年整年的各类商住用地总共到了近12700亩。2018年计划供应765公顷,即11475亩。而今年上半年,数字已经到了近7000亩。下半年土地市场的火热成交情况来看,和上半年的成交情况相当!青岛土地供应有些“趁热打铁”的味道!

青岛房价2019年还能降吗?青岛2018年卖地600亿

品牌房企拿地也疯狂

令人最为深刻的是万科一边高喊着“活下去”,另一边却是疯狂拿地,或参与土地拍卖、或通过并购,其他房企也同样在拿地上毫不手软、比如碧桂园、保利、龙湖等!

万科高喊“活下去”难免有做作和打广告之嫌,但也说明房企因为缺少流动资金而生存困难,那么怎么有那么多钱又去拿地呢?偷偷告诉你,也许中小房企缺钱,但规模大房企从来不缺钱:

根据克而瑞的统计,20181-11月,已有25家房企的销售额突破千亿元。这一数量超过以往任何一个年份。如果考虑到其他业绩不错的企业,到今年年末,将有近30家房企迈入“千亿军团”。而在2015年,仅有7家房企实现千亿元销售规模。

青岛房价2019年还能降吗?2018年品牌房企拿地疯狂

并且随着房企融资渠道变窄,土地市场出现了很多新变化,让987房户网给各位细细道来:

1、土拍供地,越是市区,买家越会被提前锁定。

这种现象,在今年整体的土拍行情中比较明显,尤其从规则中能够看出来,基本属于私人定制的类型。

2、跟地铁合作拿地,或者房企之间合作拿地会是大趋势。

联合拿地,对各方参与房企来说都分担负担和风险。土地是面粉,面粉再贵也不得不买,否则哪能做得出面包呢!青岛房价就好比是面包最终的市场售价。另外,地铁强势进军房地产,本就有得天独厚之势,因而和地铁合作拿地就比较容易。

82日市北的2宗地,就是由城投、中冶、市北城发联合拿下的;融创1022日在城阳拿的地,是跟丽达合作的。新凯达在市南拿的地是跟地铁合作;海尔地产在即墨拿的地也是。

青岛房价2019年还能降吗?青岛房企拿地新变化

3、股权收购拿地。

融信入驻青岛,就是通过在西海岸收购的114亩地;华能置地则是通过收购崂山北大资源的股权。

较之于以往不同的是,今年出现了在售项目或有地的房企也出现股权转让。城投城阳59亩地,出现出让50%股权;崂山青铁华润城,出现华润一方出让10%股权。

还有不太一样的,是保利在西海岸通过股权质押收购的土地。那几块地,是今年4月份、5月份、8月份刚拿的地。进入11月的时候,被保利收购。

4、房企开始转战更便宜的郊区土地市场。

西海岸、城阳都是传统供地大户,现在加上即墨和胶州,这4个区市占据了大半江山!而平度将会是下一个主战场:

中梁入青的时候,也是选择布局郊区,首选的是平度;8月,和达也入驻了平度,新拿下291亩地;保利、新城、中南也都在这里拿了地。可以预见,由于这些大鳄的存在,平度市场未来会有一番激烈的交战。

青岛房价2019年还能降吗?青岛房企开始抱团取暖

青岛房价还能降吗?

这样的疑问相信在每个有购房计划或有多余存量房产的人心中不断回肠!从2018年青岛土地市场的火热局面来看,至少房企是看好青岛房地产后市的!通过各种办法拿土地,等市场变好之后供应变现!寡淡的楼市之下,土地市场反而如此火爆,似乎意识着青岛房价通过短期(1-2年)调整后将有“不俗”的表现!

1、土地贵,造出的房子还能便宜?

那些多次中止拍卖的地块,再登台时,身价倍增尤其明显。816日胶州土拍,最终被拍卖成功的7宗地,实际上,是第三次登上拍卖台,楼面地价从2950/涨到5834/,起拍总价就是30.6亿。在这次土拍中,让越秀成为胶州的新地王。越秀以8.86亿摘获了2宗地,一宗楼面地价5834/,一宗楼面地价6114/。而这块地的溢价率,仅为4.8%

青岛房价2019年还能降吗?

2、外来房企大批量入青。甚至,其他行业的附属公司也开始进驻青岛。

2018年陆续又有不少房企首次进入青岛市场,入青拿地的方式也比较多样化:

有的是从土拍拿地,8月份浪潮科技在市北拿地,信达跟金地联合在西海岸拿地。

还有部分投资公司,名字是不出名,但是拿的地不少,能掏出来的钱也不少。像这种,背后肯定都是有大树。平度出现过智能设备公司,西海岸出现过农业公司、文化公司,即墨还出现过矿业、电力,以及外省的实业公司。说得好听些,这些公司后面会涉及大的招商项目。讲得难听些,不管干什么的,都跑青岛来搞房地产了。

除此之外,融信、华能置地、实地集团等也都已经进驻青岛。另有部分南方系的房企,还在努力找地中。

青岛房价2019年走势

结语:

热钱的流入和外来房企对青岛市场前景的看好,都使得青岛的土地市场成了香饽饽。在此背景下,虽然楼市萧瑟,但也没能打掉房企的拿地热情!本地房企不敢,外地房企进入来拿!

然而最后的买单者就是购房者,购房者的接盘房价要比土地价款至少翻2翻以上!那么楼市博弈将会是惨烈的!从青岛房价以往历程来看,购房者均处于绝对的弱势,因为开发商也是背靠有“大树”的,你如果不买,那么就会拿个橄榄枝不断触动你的神经,直到你动心为止!
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【编辑:老江说房】关键字:青岛房价
  

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