房价中到底包含多少利润?成本房价构成大起底!

  来源:987房户网发布日期::2018-11-10浏览次数:6929

摘要:当下,一二线城市降温,房价普遍回落,打折、促销之势渐起!987房户网预测房价将下跌20-30%!那么有网友问开发商大咖公开表示,

       当下,一二线城市降温,房价普遍回落,打折、促销之势渐起!987房户网预测房价将下跌20-30%!那么有网友问开发商大咖公开表示,房地产开发项目普遍利润在8%,能上到10%就是高利润了!碧桂园提倡的高周转就是受此利润率驱动,把钱转起来才能产生更多利润加以弥补!
房价中到底包含多少利润?

果真如此的话,那么房价下跌20-30%,开发商不得赔的哭吗?让人费解!987房户网在此统一答疑解惑:开发商没这么可怜!首先,开发商拿的地一般都需要几年的运作时间,在这段时间地价都要升值的,土地升值部分就是开发商看不见的利润;其次,开发商是个资金运营能手,绑在这个战车上的各方供应商都需要垫资才能买到门票。

这些隐形收入都是表面看不到的,有时利润巨大,所以,开发商的日子远比在媒体上看到的动不动就是“哭了”、“寒冬”、“落日”等要滋润得多!如此描述开发商说不定正在偷着乐呢:越惨越能博得同期,说明房价真的见底了!…….

成本房价构成大起底!

987房户网在此顺便普及一下关于成本房价的构成:

房价=地价〈20%-50%)+前期工程费(10%)+建筑安装工程费(40%)+市政工程设施费(10%-20%)+管理费(2%)+贷款利息(1%)+税费(15%-25%)+其它费用(2%)

1、土地费用

成本房价中的土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化,必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%-50%,并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费

成本房价中的前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过10%,这个阶段的软成本比较大。

成本房价构成之土地费用及前期工程费

3、建筑安装工程费
      
成本房价中的建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用

成本房价中的市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在10-20%左右。

成本房价构成之建安费和市政配套费

5、管理费用

成本房价中的管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%

6、贷款利息

成本房价中的房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

成本房价构成之管理费用和贷款利息

7、税费

成本房价中的税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,城市建设配套费、人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%~25%左右。

8、其他费用

成本房价中的其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过10%
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【编辑:老江说房】关键字:房价
  

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